Вячеслав Семененко: На рынке жилья в Петербурге начнется истерика и демпинг

Что ждет строительный бизнес в Санкт-Петербурге, какова справедливая цена одного квадратного метра жилья в нашем городе и как должна строиться общественная дискуссия между властью, обществом и бизнесом? В студии «Фонтанки.live» вице-президент Гильдии управляющих и девелоперов, управляющий партнер  ОАО «Конструкторское бюро высотных и подземных сооружений», бывший председатель комитета по строительству Санкт-Петербурга Вячеслав Семененко отвечает на вопросы главного редактора «Фонтанки» Александра Горшкова.

– Вы вернулись из Смольного в бизнес. Более того, запускаете агентство недвижимости «Дом плюс офис» в качестве совладельца и гендиректора. Если в нынешнее неспокойное время профессионал берется за открытие агентства, видимо, он знает о перспективах рынка недвижимости больше, чем говорят аналитики. Как в наше время собирается работать агентство недвижимости?

– Агентство недвижимости должно быть индикатором положения дел на рынке. У меня колоссальный опыт, по сути, я стоял у истоков рынка недвижимости. Я считаю, что агентство недвижимости необходимо, если ты собираешься реализовать какие-либо проекты на этом рынке. Именно агентство, которое тестирует рынок, показывает реальное положение дел в разных его сегментах. Никакой отдел маркетинга или отдел продаж не может выступать таким эффективным индикатором. Я собираюсь строить в первую очередь проекты, связанные с коммерческой недвижимостью.

- Еще одна ваша ипостась – «Конструкторское бюро высотных и подземных сооружений». Это самое крупное конструкторское бюро в городе.

– По объемам деятельности мы — один из крупнейших проектных институтов в России. Мы являемся институтом нового типа, не преемником какого-то старого советского института, а созданным с нуля по образцу западных проектных организаций.

- В чем отличие наших проектных организаций от западных?

– Мы сегодня продвигаем технологии проектирования, которыми пользуются во всем мире, но которые пока не особо доступны в России. В первую очередь цифровое проектирование. Это возможность получить цифровую модель здания и более эффективно рассчитать объемы и стоимость проекта.

- В прошлой жизни я был инженером. В конце 80-х годов в организации, в которой я работал, появились первые компьютеры, и инженеров начали обучать на них работать. С тех пор прошло 25 лет. Неужели мы до сих пор не сравнялись с Западом по этой части?

– К сожалению, нет. 3D-проектирование у нас в основном воспринимается как 3D-визуализация: крутится какая-то картинка на экране, и это считается проектированием. Западные инженеры после внедрения BIM — building informational modeling, это так называемое цифровое моделирование, – считают, что себестоимость строительства снизилась на 15 – 25%.

- Именно строительства, а не проектирования?

– Именно строительства. Хороший, профессиональный заказчик понимает, что 60% успеха на стройке — это качественный проект. У нас, к сожалению, очень часто пренебрегают достроительным этапом: выходят на стройку, не имея качественной документации, не имея разработанной концепции, не разобравшись, нужно что-то делать или не нужно. И если в жилищном строительстве у нас заказчики более-менее профессиональные, то в объектах промышленных, гражданских заказчик что-то строит только один раз. Раньше на всех крупных предприятиях были цеха капитального строительства, потому что предприятия все время что-то строили. Сейчас это разовые действия, и подготовка к ним идет безалаберная.

- Проблемы строительства стадиона на Крестовском острове связаны с качеством проектирования?

– Да, там очень много проблем, связанных с качеством проектирования. Там поменялось четыре генпроектировщика.

- Возвращаясь к агентству недвижимости. Вам без агентства не понятно, что происходит на рынке недвижимости?

– Понятно-непонятно – это домыслы. Только практика дает актуальные знания. А практика — это сделки. Это работа с застройщиками, с собственниками объектов недвижимости. Мы планируем работать в сегменте и жилой, и коммерческой недвижимости, объединить самые передовые технологии работы. Мы собираем очень интересный коллектив. И этот коллектив получит тот уникальный опыт и знания, которые есть у меня. Я ситуацию знаю не только как участник рынка недвижимости, но и со стороны государства, я понимаю механизмы развития города, трудности, с этим связанные. И это уникальное знание буду доносить своим сотрудникам. У нас сегодня нет задачи продать конкретный дом, мы – не отдел продаж компании-застройщика, которая продает себя и высказывает только аргументы в свою пользу. Я учу своих сотрудников давать нашим клиентам объективную информацию.

- Вы легко расстались с госслужбой?

– На госслужбу сложно приходят и сложно уходят. Никакого секрета здесь нет. Интенсивность работы там в несколько раз превышала интенсивность моей работы в бизнесе. И когда ты из этого состояния выпадаешь, некоторое время ты немного дезориентирован.

- Я не могу поверить, что все чиновники работают с такой интенсивностью.

– Я не могу говорить про всех чиновников. Я знаю, как работал комитет по строительству. Иногда работали и по 18 часов 7 дней в неделю.

- И вы хотите сказать, что в бизнесе, из которого вы пришли, а это была одна из крупнейших строительных компаний, у вас был более свободный график?

– Да. Я думаю, бизнес менее интенсивен. Вы же знаете, что нас в Питере москвичи часто обвиняют в том, что мы недостаточно интенсивно работаем.

- Тем и живем, потому все и не уехали в Москву, что здесь комфортнее.

– Все-таки объем трудозатрат и их эффективность — разные вещи. Через какое-то количество рабочего времени ты перестаешь быть эффективен. А если ты не в состоянии принять качественное решение, то лучше его не принимать.

- Вы хотите сказать, что сейчас у вас более спокойная жизнь, чем когда вы были чиновником, несмотря на кризис?

– Да, более спокойная. Даже несмотря на то, что мы запускаем новые проекты, все равно интенсивность моей работы ниже, чем когда я был госслужащим.

- Каков на сегодняшний день, если не секрет, портфель заказов «ВиПС»?

– В нашем портфеле больше 100 проектов. Есть очень интересный минский проект: административный комплекс для белорусского «Газпрома», который состоит из 180-метрового высотного здания и девяти корпусов вокруг. Это проект международного уровня, который украсил бы любой город мира. Наша компания выступает генпроектировщиком. По сути, в одном проекте присутствуют все самые современные типы зданий: административное, международная клиника, международный отель, развлекательная и деловая часть, детский центр, спортивный комплекс. Проект завершен, и заказчик готовится к проведению конкурса на строительство. Помимо Минска есть проектирование промышленных зданий, жилья. Идет работа на стадионе на Крестовском острове. Мы – четвертый проектировщик, который зашел на этот объект. Работать очень сложно, особенно после кого-то, потому что надо анализировать и санировать все предыдущие решения. Мы работали на БДТ, на второй сцене Мариинского театра по концепции канадской архитектурной компании.

- Тоже многострадальный проект.

– Многострадальный. И зашли мы туда тоже не первыми, уже когда там была создана проблема – аварийная ситуация, связанная с окружающей застройкой.

- Вы не сожалеете, что не был реализован проект Доменика Перро?

– Нет. Я считаю, этот проект там не был уместен, город его не принял бы. Мы все-таки являемся наследниками богатой архитектурной традиции, и современную архитектуру город в центре не воспринимает. Мы пытались внедрить в историческую застройку современную архитектуру, и тут же это приводило к общественным конфликтам.

- А что за последние 25 – 30 лет из построенного в Петербурге, по вашему мнению, не стыдно показать гостям нашего города?

– Сложную тему вы подняли. Все наши архитектурные дискуссии показывают, что современной высококлассной архитектуры у нас недостаточно. Добротная есть. Мне нравятся работы многих архитекторов. Если я начну перечислять, то рискую кого-то обидеть. Но мне нравятся Явейн, Герасимов, Земцов и так далее. Но считается, что архитектурной дискуссии у нас нет.

- Вы в числе эксперного сообщества участвовали в дискуссиях о будущем Петербурга, которые проходили последние 1,5 года. Есть ли у вас представление, как должен развиваться город?

– Вопрос из области философии. Наверное, нет сегодня некоего статичного знания о перспективах развития больших городов, которое было бы единственно верным. Самое главное — это технология поиска эффективных решений. Города, по сути, должны иметь внутри себя развернутую дискуссию. Такая дискуссия есть в Париже, в Хельсинки, она ведется в Москве. К этой дискуссии должны быть привлечены мировые звезды – и отечественные, и зарубежные.

- Когда вы были советником, вы могли влиять на этот процесс? У нас есть группы общественников, которые продвигают свои идеи или утверждают, что Петербург должен оставаться городом-музеем. Иногда город начинает с ними взаимодействовать, губернатор проявляет к ним интерес. А потом все затухает.

– За последние годы наработано много предложений в ходе дискуссии «Будущий Петербург», в рамках рабочей группы «Общественная платформа», ее координирует Борис Юшенков. Там обобщен мировой опыт решения схожих проблем, путей их решения. В целом мне нравится уровень и качество дискуссии, которая развернута в Москве.

- От кого зависит это качество?

– Конечно, от власти. Опыт, который реализуется в Москве, нам было бы полезно изучить.

- У вас есть что предложить по этой части. Еще одно ваше начинание — школа дизайна и урбанистики «Среда».

– Да, это аналог московской «Стрелки». Изначально в Москве она создавалась как школа профессиональной переподготовки архитекторов.

- А зачем это вам?

– Самый примитивный ответ — конечно, это кадры. Мы своих специалистов, молодых ребят, отправили туда на учебу, и они говорят, что только сейчас, спустя полгода, стали понимать, как подойти к земельному участку, к зданию. Второе объяснение — Москва «Стрелку» использует как лабораторию для обсуждения идей. Туда вбрасывается проблематика, там обобщается мировой опыт, выдаются идеи. Если эти идеи будут приняты правительством, они могут попасть в адресную программу.

- Там обучаются дипломированные специалисты?

– В основном дипломированные специалисты, но не только архитекторы — это междисциплинарная площадка. Там работают социологи, консультанты, городские экономисты. На этой дискуссии возникает какое-то знание, которого просто архитектор лишен изначально. Вообще у нас за архитекторами сегодня закреплено градостроительство. А в мире разделены понятия градостроительства и урбанистики как науки о развитии городов. И это не только задача архитекторов. Это задача социологов, психологов, экономистов, экономических географов, статистиков.

- Что надо сделать, чтобы у нас это заработало? У нас ведь есть формально работающие институты: Общественный совет, Градостроительный совет. Чего не хватает?

– Они должны работать. Не просто обсуждать конкретные проекты, а формировать повестку дня и находить решения. Я думаю, что надо воспользоваться практикой Москвы. Просто посмотреть, как они работают. Раз в год они проводят Московский урбанистический форум, где обобщают наработки за год, обсуждают новые проблемы на следующий год. Через год снова собираются и обсуждают, что они сделали.

- Каковы практические последствия этих обсуждений?

– На практике это выливается в развитие общественных пространств, в развитие парков, строительство транспортно-пересадочных узлов. В решение проблем комплексной застройки, когда при строительстве реализуются не только коммерческая и социальная функция, но и дополнительные задачи, связанные с развитием городов. Социальная функция — это школы, поликлиники, детские сады. Все это счетные вещи, мы же можем посчитать, например, количество детей. Но есть понятия комфортности, конкурсности, творческая составляющая в развитии городов. Изначально в Петербурге она была.

- Я знаю, как на это ответят чиновники Смольного: в Москве бюджет в четыре раза больше, чем у нас.

– Конечно, многое из того, что делается в Москве, нам не по силам. Я абсолютно согласен с этим ответом. Но есть многие вещи, которые касаются вопросов благоустройства и вопросов капитального строительства. Например, развитие парков.

- На днях я был в Южно-Приморском парке. Печальное зрелище.

– Его очень критикуют урбанисты, говорят, что так, как сделан этот парк, делать нельзя. Это постсоветский подход. Мы же в Финляндию ездим, смотрим, как они там подходят к этим вопросам. У них схожий климат, схожие растения. У них реализуется так называемая концепция реприродизации. На человека, живущего в мегаполисе, давят асфальт, объемы, скорость и интенсивность процессов вокруг него. Финны внутри города пытаются создать рваный рельеф, посадить деревья — не цветочки в кадках, как у нас. В ГАСУ есть кафедра урбанистики, и там разрабатывается много идей, пригодных для Петербурга. Надо их брать.

- Я правильно понимаю, что в Москве диалог между властью и обществом, властью и бизнесом есть, а у нас нет?

– Диалог у нас присутствует, но интенсивность диалога там выше. Очень много ругани, конфликтов переведено в конструктивную плоскость. Когда дискуссия идет через конфликт, ни разу не было найдено эффективное решение. Вспомните все наши градостроительные дебаты. Были ли найдены решения, которые бы удовлетворили всех? Выигрывает кто-то один: либо бизнес, либо администрация настаивает на своем, либо общество радуется, что не дало реализовать какой-то проект. В любой из этих логик присутствует своя проблема. Бизнес должен быть, городу нужны инвестиции. Но при реализации проектов надо учитывать мнение горожан.

- За последние годы я не припомню, чтобы было много рожденных общественной дискуссией идей. Можно припомнить несколько: парк на месте, где должен быть судебный квартал, парк-музей на месте бывшего строительства «Охта-центра» и велосипедные дорожки. С велосипедными дорожками чуть понятнее, вроде бы это легче, чем парк. Но не сказать, чтобы в городе их появилось много. На участке «Охта-центра» – пустырь и вертолетная площадка. Но таким пустырем он может стоять еще много-много лет. Вряд ли найдется покупатель на этот кусок земли.

– Почему, возможно, найдется. Это хороший участок земли. Может быть, сам «Газпром» когда-нибудь там что-то построит. Они же определились с местом, где у них будет строиться башня. Решат и этот вопрос.

- Но тут же появятся градозащитники, которые скажут: тут есть исторические артефакты, поэтому тут может быть только музей.

– Наши проблемы не уникальны. Это проблемы не России и не постсоветских стран. В Европе и Америке все это было. Я разговаривал со старыми архитекторами, строителями — у них тоже был этот постиндустриальный период, когда они посносили в центре Лондона исторические здания и понаставили здания из стекла. Сегодня архитекторы, которые в те годы работали, говорят, что совершили ошибку — уникальность исторической среды была важнее. Но в тот момент казалось важнее сделать то, что они сделали. Они также прошли через множество конфликтов. Это особенность больших исторических городов. Сегодня они поняли, что качественная дискуссия, которая приводит к консолидации людей, необходима. Самое важное — не конфликтность, а конструктивность этой дискуссии, потому что необходимо находить общие решения.

Поэтому я опять же предлагаю воспользоваться опытом Москвы. Ведь ее практически довели до состояния города, непригодного для жизни, а сегодня иностранные СМИ пишут, что Москва становится одним из самых комфортных городов. И недалек тот день, когда там будет приятно жить.

- Есть одна проблема, на которую вряд ли обращают внимание градозащитники и о которой не очень задумывается бизнес, но определенно должна задумываться власть — это периферия города, где один за другим возводятся кварталы плотной высотной застройки. Есть ли диалог между властью и бизнесом на тему качества жизни в этих кварталах?

– Ну какой диалог? Разрабатывается проект планировки, затем смотрят, как там решены вопросы транспортной, социальной инфраструктуры и инженерии. Если они решены по правилам, которые существуют в городе в рамках землепользования и застройки, нормативов градостроительного проектирования, то проект планировки утверждается. Но есть и вопросы качества, создания чего-то красивого, привлекательного, потому что эти территории должны жить столетиями. И этот конфликт здесь присутствует.

- Это не просто конфликт, а потенциальная угроза и для людей, живущих там, и для городской власти, ведь люди со временем поймут, что оказались фактически в гетто.

– Такие риски есть, и решать эти проблемы лучше сейчас, а не потом, когда они обострятся.

- Как их можно решить?

– Необходимо прежде всего синхронизировать развитие всех видов инфраструктур на этой территории. Париж имеет те же проблемы со своими пригородами. И у них нет ответа на этот вопрос. Лучше, конечно, не создавать эти трудности изначально. Объемы жилищного строительства должны соответствовать возможностям территории.

- То есть власть должна выступать более жестким регулятором в этом вопросе?

– В первую очередь власть, не бизнес. Жизнь показала, что бизнес решает другие задачи, и упрекать его бессмысленно. Бизнес существует для того, чтобы извлекать прибыль. Он – как вода, заполняет любые возможности, которые есть.

- Существует план реконструкции исторического центра — два пилотных квартала, Конюшенная и район, примыкающий к Новой Голландии. Более года шли обследования домов и фактически ничем это не закончилось. Идея полной реконструкции кварталов с расселением жителей оказалась в тупике?

– Я не согласен, что идея сама по себе плохая.

- Может быть, не с того места начали?

– Помните, как в советское время проводились реконструкция центра города? Точно так же обследовались дома.

- Но я не помню, чтобы кварталы реконструировались комплексно.

– Конечно, они делались выборочно. В каждом районе существовало объединение Ленстройреконструкции, были тресты реконструкции, свои строительные структуры. Функционировал проектный институт, который разрабатывал методики обследования и реконструкции. И решалось, что делать с домами, которые признавались аварийными: либо сносить и на их месте строить что-то новое, либо капитальный ремонт. В советские времена проще относились к историческому зданию. В нашем случае если посмотреть комплексно, если здание в собственности, если есть эффективные собственники, то какие трудности? Надо проанализировать качество дорог и инженерных коммуникаций, при необходимости последние заменить и обойти это здание стороной. Работать надо с аварийными домами. У нас есть дома, в которых капитальный ремонт не проводился столетиями. Мы такие дома знаем, жить там неудобно. Чтобы говорить о некой комплексности, нужен такой бюджет, какого нет, наверное, и на федеральном уровне. Даже при высоких ценах на нефть, при другой экономической ситуации цифры получались астрономические. Не надо себя обманывать. Если мы рассчитываем на деньги бюджета, то это деньги небольшие. Нам бы справиться с аварийными зданиями, набережными и инженерными коммуникациями. Если мы говорим про бизнес, мы должны создать условия для работы бизнеса с историческими зданиями. Я думаю, что здесь потенциал огромен, но мы так и не нашли способа привлечь бизнес к этой работе.

- Насколько я понимаю, сегодня бизнес чурается подобных объектов?

– Конечно. Это экономически невыгодно. Мы бизнес не успели привлечь к историческим зданиям, поэтому единственный способ — снести и построить с подземным паркингом новое здание, которое будет перекликаться с окружающей средой. Здесь еще экономика есть. Но по опыту могу сказать, что небольшие дома экономически невыгодны. Себестоимость строительства, стоимость земли очень высоки. И ликвидность не такая, как в обычном типовом жилищном строительстве.

- Но стоимость земли, возможно, упадет?

– Все, конечно, на это рассчитывают, но пока она не падает. А если это и произойдет, доступность денежных средств тоже упала, как и активность бизнеса в целом. Дворец сегодня с точки зрения коммерческого применения – не самый эффективный вариант. Представляете, какие средства надо вложить в реставрацию? А что там можно сделать? Разве что отель, а это не самый выгодный бизнес, он считается одним из самых долгоокупаемых. У нас заполняемость этих отелей далеко не такая, как в Барселоне.

И если дальше перечислить, что можно сделать с историческими зданиями, то это только государственные функции: университеты, общественные здания, объекты культуры. Но таких объектов не может быть бесконечное количество. Для бизнес-центров исторические здания не подходят, если только их изнутри полностью не снести и не перепланировать.

- Петербургу близок по духу Амстердам, но там совершенно не боятся в центре города в застройку 15 – 16-го века вписывать современные дома, которые смотрятся вполне органично.

– В основном все города проще к этому относятся. Просто у нас этот конфликт доведен до такого состояния, что все пришли к выводу: лучше не делать вообще ничего.

- Может быть, стоит сформулировать эту проблему как отсутствие доверия между бизнесом, властью и обществом?

– Этого доверия недостаточно.

- Каков ваш прогноз по рынку недвижимости в Петербурге на обозримое будущее?

– Конечно, существует угроза падения объемов рынка недвижимости. Но в Петербурге эта угроза намного более реальна, чем, например, в Москве. Потому что там объемы жилищного строительства не такие большие в расчете на одного проживающего. У нас эксперты давно говорили, что, независимо от экономического кризиса и политических обстоятельств, нашему рынку недвижимости грозит затоваривание, причем многократное.

- Речь идет о разрешениях на строительство, которые были выданы еще при прежней администрации?

– Это разрешения, которые выдавались и накапливались, это все наши проекты-миллионники.

- Говорят, что это порядка 60 миллионов квадратных метров жилья.

– Даже больше. При том, что в городе всего порядка 115 миллионов квадратных метров жилья.

- Насколько готов рынок поглотить такую цифру? Каков объем статичного спроса на рынке, если не брать прошлый год? В прошлом году было настоящее наводнение: в квартиры вкладывали свои сбережения все те, кто снимал деньги с банковских депозитов, кто ушел с фондового рынка. У нас в стране не оказалось достаточного количества инструментов для сохранения денежных средств. И люди стали вкладывать их в квартиры. А каков у нас в стране процент инвестиционных квартир?

– Тоже интересный вопрос. Компании называют разные цифры, но говорят, что это до половины всех квартир в новостройках. В ряде случаев это может объясняться тем, что это квартиры, которые покупают северяне, чтобы переехать, или родители – детям на будущее. Но очень много тех, кто планирует сдавать их в аренду. И когда это наводнение войдет в берега, мы поймем, каков статичный спрос на самом деле. Раньше это было от двух с половиной до трех с небольшим миллионов квадратных метров в год. Допустим, более активные закупки осуществляет государство для госслужащих, для военных — это еще 300 тысяч метров. А в прошлом году продали более 5 миллионов квадратных метров. При этом объем предложения увеличивается.

- Если часть проданных квартир вернется на рынок, то это будет означать если не его обрушение, то ситуацию, близкую к нему?

– Объем спроса сегодня существенно ниже предложения. Конечно, это приведет к существенной коррекции. Причем я не верю, что можно скорректировать цены вниз, потому что ниже – уже себестоимость. А себестоимость у нас довольно высока.

- Мы можем вспомнить ситуацию 1998 года, когда жилье даже в центре Петербурга продавалось по 300 долларов за квадратный метр.

– Это какая-то другая экономическая реальность.

- Не допускаете такой ситуации в будущем?

– Я допускаю, что найдутся компании, которые поведут истерическую политику и пойдут на демпинг ниже себестоимости. Себестоимость можно считать по-разному. Мои цифры для типового жилья — 70 – 75 тысяч рублей за метр. И это рядовое жилье в Санкт-Петербурге, не в центре города, с учетом того, что застройщик несет расходы по строительству объектов социальной инфраструктуры. Откуда берутся цифры в 60, 65, 50 тысяч рублей? Хорошо, кто-то скажет, что купил участок земли давно, еще когда она практически ничего не стоила. Допустим. Но я совершенно не понимаю цифр в 50 – 55 тысяч рублей за квадратный метр. В моем понимании это ниже себестоимости. Застройщик может сказать, что на начальном этапе продает дешевле, потом постепенно поднимет цены и в среднем по колхозу получится цифра, которая его устроит. Оставим это на совести и экономической грамотности человека, который такое заявляет. А если он ошибся? Падение объемов продаж приведет к увеличению конкуренции на рынке. Некоторые компании, безусловно, пойдут на демпинг, и этот демпинг зачастую будет необоснованным.

- А затем выживут далеко не все компании.

– Конечно. Об этом по-разному все говорят: будут объединения, поглощения, консолидации. Но потрясения в любом случае будут.

- Когда нам следует ожидать начала этого процесса?

– Аналитики прогнозировали кризис на рынке недвижимости вне зависимости от политических факторов уже в 2014 году. Но поскольку спрос вырос на буме, связанном с вложением денег в квартиры, этот период мы миновали. Сейчас у нас начало 2015 года, но январь никогда не был показательным месяцем. По февралю, марту и апрелю мы поймем, на каком свете мы живем.

Беседовал Александр Горшков,

главный редактор интернет-газеты «Фонтанка.ру»