В офисных центрах освобождаются площади

С начала года уровень вакантных офисных площадей в Петербурге вырос на 4 п. п. до 15%, подсчитала Наталья Киреева, руководитель отдела исследований рынка компании Maris в ассоциации с CBRE. По ее словам, многие арендаторы, занимающие небольшие помещения на условиях краткосрочной аренды, закрывают бизнес, переезжают в менее дорогие офисы или сокращают занимаемые площади. По оценке гендиректора Colliers International в Петербурге Андрея Косарева, с начала года доля вакантных площадей в классе В увеличилась с 8,5% до 9,4%, а в классе A – уменьшилась на 1 п. п. до 16%.

Аренда дешевеет

Кризис на рынке офисной недвижимости заставил многих собственников пересмотреть отношение к своему объекту с точки зрения как эксплуатации, так и работы с арендаторами, отмечает Михаил Рожко, директор департамента брокериджа NAI Becar в Петербурге. Валютных договоров в Петербурге всегда было не более 10–15% преимущественно в классе А, но с конца прошлого года их практически не осталось – ставки переведены в рубли или пропорционально понижены, добавляет он.

«На всех объектах наблюдается снижение ставок, даже если официально арендодатели об этом не говорят, ведь нельзя предлагать новым арендаторам 1200 руб. за 1 кв. м в месяц, когда существующие платят 1500 руб.», – говорит Рожко.

Заявленные арендные ставки в этом году снижались, подтверждает руководитель направления коммерческой недвижимости Knight Frank St Petersburg Марина Пузанова. Собственники офисных центров предлагают скидки, арендные каникулы, выполнение отделки и прочие льготы, добавляет она. По оценкам Knight Frank, средние заявленные ставки на рынке на 1 апреля этого года снизились к аналогичному периоду 2014 г. на 6% – 1490 руб. за 1 кв. м в месяц в офисах класса А и 1023 руб. за 1 кв. м в месяц в классе В. Растущее предложение подтолкнуло ряд собственников, продолжительное время испытывающих проблемы с заполняемостью объектов, снижать ставки и в ряде случаев снижение превышало 20%, сообщила Пузанова. С учетом инфляции можно говорить о том, что реальные ставки аренды сократились на 15–20%, рассказал Косарев.

В конце апреля Сбербанк объявил, что начал переоценку арендных ставок по имеющимся договорам аренды, в том числе и на офисные помещения, и ведет переговоры с собственниками о снижении не менее чем на 20%. Банк пытался снизить ставку и в бизнес-центре Pulkovo Sky, где арендует около 7000 кв. м, на 30%, из которых 10% – ежегодная индексация. Но по договору, который истекает в 2017 г., одностороннее расторжение невозможно. Результаты переговоров в банке не комментируют. Представитель EKE Group (собственник Pulkovo Sky) сообщил, что в итоге Сбербанк остается в Pulkovo Sky на старых условиях.

«Инфляция напрямую влияет на экономику бизнес-центров и в еще большей степени – новых офисных проектов», – отмечает Косарев.

Бизнес-центр класса А «Невская ратуша» («ВТБ девелопмент»), в один из корпусов которого в следующем году планируется перевести большую часть комитетов городской администрации, в этом году стал заполняться после долгого периода простоя. Объект открылся в марте прошлого года, к тому времени арендная кампания шла почти два года, но еще полгода назад заполняемость корпуса, который предлагался рынку, составляла 33% (его площадь – 28 000 кв. м). К началу марта рынок перестроился, арендаторы вернулись к переговорам, констатирует директор по продажам «Невской ратуши» Юлия Серебрякова.

Группа компаний «Герофарм» арендовала в «Невской ратуше» около 1500 кв. м, чтобы объединить своих сотрудников. «Группа в последние два-три года активно развивает новые направления, и количество специалистов в центральном офисе за это время тоже существенно увеличилось», – говорит глава «Герофарма» Петр Родионов.

Он рассказывает, что оценивал разные варианты площадок, но значительную роль в пользу «Невской ратуши» сыграла «конструктивная, партнерская позиция арендодателя», который, по словам другого представителя «Герофарма», «был готов к переговорам и встречным шагам».

«Невская ратуша» привлекла не только соответствием инженерии и планировочных решений, новый офис будет работать на престиж компании, подчеркивая масштаб и успешность деятельности», – говорит Вячеслав Семененко, управляющий партнер Конструкторского бюро высотных и подземных сооружений (КБ ВиПС), которое в начале июня тоже объявило об аренде 7000 кв. м площадей в «Невской ратуше». КБ ВиПС также объединяет там разные офисы.

В начале июня Серебрякова объявила, что заполняемость здания достигла 93% при ставках 1500–1800 руб. за 1 кв. м в месяц. «Невская ратуша» не демпинговала, чтобы найти арендаторов, утверждает она. «Есть четкая финансовая модель, поэтому ставки не снижались, зато мы расширили перечень услуг, заложенных в арендную ставку, и разработали новые, более комфортные для арендатора условия в части расходов на отделку», – говорит она. Серебрякова считает, что найти арендаторов удалось благодаря удачным планировочным решениям – квадратной форме этажа с выделенным ядром под инженерию в центре, что позволяет разрабатывать удобные планировки для арендатора.

Косарев считает, что в I квартале рынок получил положительный сигнал, которого все ожидали: объем занимаемых площадей не сократился, как это обычно бывает во время экономического кризиса, а увеличился (поглощение составило 24 600 кв. м). Рынок поддерживают структуры «Газпрома», которые переезжают в Петербург и занимают лучшие объекты в городе. С участием структур «Газпрома» в Петербурге проходили крупнейшие сделки этого и прошлого годов – в частности, аренда бизнес-центра «Виктория плаза» площадью 80 000 кв. м на пл. Победы, 2 (девелопер – «Адамант») и нового бизнес-центра класса А Eightedges площадью 19 500 кв. м на Малоохтинском проспекте, 45, у группы Leorsa. По собственным данным, Leorsa вложила в здание, строительство которого завершилось в 2014 г., $50 млн. Компания предлагала помещения по ставке около 2000 руб. за 1 кв. м в месяц, но не могла найти арендаторов.

По оценке эксперта Colliers International St Petersburg Вероники Лежневой, в прошлом году в Петербурге на сделки с компаниями «Газпрома» пришлось 85 000 кв. м из 200 000 кв. м арендопригодных площадей. Косарев считает, что в этом году структуры «Газпрома» могут арендовать еще более 150 000 кв. м.

Год переездов

В последние полгода компании активно искали новые офисы. «Основная волна переездов прошла в конце 2014 г. и в I квартале 2015 г., с апреля наблюдается небольшой спад, рассказывает гендиректор компании «Деликатный переезд» Дамир Алеев. Наибольшую активность он отмечает среди арендаторов небольших помещений от 50 до 300 кв. м, количество переездов среди которых увеличилось на 26% по сравнению с 2014 г. Нередко происходят миграции внутри одного бизнес-центра. Спрос на такого рода перемещения вырос на 10% по сравнению с I кварталом 2014 г., говорит Алеев: «Мы наблюдаем как улучшение условий, так и переезды в менее крупные и престижные помещения».

Некоторые арендаторы съезжают, оставляя долги по арендной плате. Количество таких случаев выросло с 3% от общего числа съезжающих компаний в прошлом году до 10% в этом, долг в среднем составляет 70 000–100 000 руб., рассказывает Рожко. Он говорит, что в основном с этой проблемой сталкиваются собственники офисов класса С. Но с начала этого года подобные случаи стали встречаться и в классе В, добавляет Рожко. По его словам, чаще всего «сбегают» предприятия малого бизнеса, сферы услуг, интернет-торговли, при этом часто они оставляют в офисе мебель и оргтехнику, за счет чего арендодатель может компенсировать часть убытков.

По данным Алеева, хорошо чувствуют себя компании из IT-сферы, телекоммуникаций, сельского хозяйства. Кроме того, улучшали свои условия компании, занимающиеся медицинским и аэрокосмическим оборудованием.

Основной пул новых клиентов сейчас формируется за счет переездов, а если приходит новый бизнес, то это, как правило, компании из отрасли фармацевтики, финансов, IT, подтверждает управляющий директор бизнес-центров «Сенатор» Дмитрий Золин.

В феврале этого года банк «Балтийский» объявил, что стал арендатором 5000 кв. м в бизнес-центре «Сенатор» на ул. Профессора Попова, 37 (лит. Щ). Там банк решил собрать все подразделения, которые занимали пять зданий в разных районах Петербурга. В результате экономия на арендных платежах за три года может достичь 30 млн руб., так как в предыдущих договорах ставка была зафиксирована в валюте, объясняла в марте представитель банка.

Золин утверждает, что «Сенатор» не снижает, а держит ставки, а заполняемость объектов сети остается высокой – 94%. «Резкое снижение ставок грозит обвалом рынка, сетевая структура «Сенатора» позволяет оптимизировать многие издержки, часто мы можем предложить арендаторам бонусы, недоступные в других объектах, поэтому они в конечном итоге делают выбор в нашу пользу», – говорит Золин. По его словам, у «Сенатора» «серьезные скидки были только на офисы, по каким-то причинам не пользовавшиеся спросом».

Арендаторов на рынке становится меньше, компании закрывают филиалы, сворачивают проекты, говорит Андрей Макаров, управляющий партнер БЦ «Сова», который вышел на рынок после реновации в конце 2014 г. «Темп заполнения отстает от того, который мы планировали», – говорит Макаров. По его мнению, на ситуации в офисной недвижимости отражается не только снижение поступлений от аренды, но и коммунальные тарифы, растущие налоги на коммерческую недвижимость. Чтобы не снижать ставки, собственник «Совы» повысил качество объекта до В+. Это дало возможность немного увеличить ставки, но держать их ниже рыночных, говорит Макаров.

«Сегодня время возможностей, которое нужно максимально использовать», – уверен Золин. Через несколько лет рынок снова станет высоким и тогда в выигрыше окажутся те, кто продолжал развитие даже в непростое время, полагает он. «Сенатор», по словам Золина, собирается в ближайшее время сдать в эксплуатацию бизнес-центр класса А на Московском пр., 60, приобрести один актив и начать строительство нового здания. «В 2008 году», – заключает Золин.

По данным Knight Frank, суммарная арендная площадь за пять последних кварталов увеличилась на 8% (262 700 кв. м). В I квартале этого года было введено в эксплуатацию 50 000 кв. м, в то время как за аналогичный период прошлого года – 18 000 кв. м.

Отмечается тенденция строительства офисных центров для собственных нужд компаний, говорит Пузанова. Она добавляет, что спекулятивное предложение в I квартале 2015 г. пополнилось 22 000 новых офисных площадей, а в I квартале 2014 г. таких было 16 000 кв. м. По оценке заместителя гендиректора Maris Надежды Ермишиной, в 2015 г. в Петербурге запланировано к вводу в эксплуатацию 25 бизнес-центров разного класса общей площадью 263 000 кв. м.